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Bildquelle: golero/istockphoto

MEIN GELD

Zwischen Zinstief und Preishoch

Worauf es beim Immobilienkauf jetzt ankommt

Lesedauer: 6 Minuten | Erstellungsdatum: 13.04.2018

Den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen wäre schön. Doch wann ist der ideale Zeitpunkt, zu kaufen statt zu mieten? Das ist auch für viele Selbstständige die große Frage und nicht ganz leicht zu beantworten. Denn ob ein Immobilienkauf trotz Niedrigzinsen beim derzeitigen Preisniveau wirklich sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab.

Spätestens wenn sich das eigene Unternehmen über Jahre hinweg stabil entwickelt hat und die Auftragsbücher voll sind, kommen viele Freiberufler und Selbstständige ins Grübeln: Soll ich mir eine eigene Immobilie zulegen oder lieber die Finger davon lassen? Oder empfiehlt sich gar, in eine Immobilie zu investieren, die ich gar nicht selber nutzen, sondern vermieten will?

Tatsächlich ist die Vorstellung von einem Immobilieninvestment, um in die eigene Zukunft zu investieren, gerade jetzt besonders reizvoll. Schließlich taugen derzeit weder das Sparkonto noch die klassische Lebensversicherung als Turbo für den Vermögensaufbau. Gleichzeitig locken Immobilienkredite mit 15-jähriger Zinsbindung ab einem Effektivzins von knapp über 1 Prozent. Zwar müssen Selbstständige und Freiberufler in der Regel einen Risikoaufschlag drauflegen, trotzdem war Baugeld noch nie so billig wie heute. Spricht also alles für die Immobilie? Fast. Denn Fakt ist auch, dass die Nachfrage das Angebot längst übersteigt. Deshalb sind Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien inzwischen so teuer wie nie zuvor.

Preisverdoppelung in den letzten fünf bis zehn Jahren

Beispiele dafür gibt es genug: So kostete der Quadratmeter Wohneigentum in München 2017 laut Immoweb.de im Schnitt rund 7.270 Euro – fast doppelt so viel wie noch 2006. Ähnlich sieht es in den anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart aus. Auch hier haben sich die Preise in den letzten fünf bis zehn Jahren verdoppelt. Oft gibt es nur noch in Randlagen oder im erweiterten Umkreis von Großstädten Immobilien zu einem adäquaten Preis. Teurer geworden ist es – das kann man sagen – dennoch nahezu überall.

Andererseits müssen auch Mieter immer tiefer in die Tasche greifen. Die Steigerungen fallen – verglichen mit den Kaufpreisen von Immobilien – zwar in den meisten Städten deutlich moderater aus, sind aber dennoch saftig. Nehmen wir auch hier wieder den Großraum München als Beispiel, verteuerte sich dort die Miete für Bestands- und Neubauwohnungen in den letzten zehn Jahren um bis zu 56 Prozent. Inzwischen werden in Städten wie München für die monatliche Kaltmiete ungefähr 20 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt sind dafür nur etwa 8 Euro fällig. Allerdings sind auch hier die Preise seit 2004 rund 27 Prozent nach oben geklettert.

Vom Zentrum in den Speckgürtel

Für den, der in einer Metropole zu Hause ist, kann ein Ausweg aus der Zwickmühle zwischen rasant steigenden Kaufpreisen und günstigen Zinsen der Blick ins nähere Umland sein. Schließlich kostet zum Beispiel der Quadratmeter im Kreis Freising nur halb so viel wie im 30 Kilometer südlich gelegenen München.

Ähnlich sieht es im Landkreis Harburg aus, eine halbe Autostunde von Hamburg entfernt. Schon 2013 verlor Hamburg durch die Umlandwanderung 7.225 Menschen an Nachbarlandkreise in Schleswig-Holstein. Dieser Trend hält bis heute an, auch in anderen Städten wie Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, München oder Stuttgart. Denn tatsächlich entscheiden sich immer mehr Menschen für einen Umzug in den Speckgürtel. Die Folge: Auch die Preise dort klettern beständig nach oben.

Wer es günstiger haben will, muss den Abstand zur nächsten Stadt also stetig vergrößern. Bei privaten Immobilien sind dabei Aspekte wie verlängerte Fahrtzeiten und höhere Fahrtkosten zu berücksichtigen. Wer über den Kauf einer Gewerbeimmobilie nachdenkt, sollte bei seiner Entscheidung miteinbeziehen, ob ein Standortwechsel ins Umland die Profitabilität des Unternehmens beeinträchtigen könnte oder problemlos möglich ist. Dies ist sehr individuell sowie standort- und branchenabhängig zu betrachten.

Lohnt sich das Wunschobjekt? Eine einfache Formel verrät es

Bleibt die Frage: Was tun? Habe ich eine Immobilie ins Auge gefasst, die mir gefällt, lässt sich mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis leicht feststellen, ob sich der Kauf angesichts des Preises noch lohnt. Diese Methode ist von Stiftung Warentest als Faustformel empfohlen – vorausgesetzt, die Immobilie wird selbst genutzt.

Dazu muss zunächst der Kaufpreis durch die zu erzielende Jahresnettokaltmiete geteilt werden. Auf das Ergebnis werden festgelegte Faktoren angewendet. Liegt es unter 20, gilt das Objekt als günstig. Wer beispielsweise in einer 100 Quadratmeter großen Wohnung lebt, für die er pro Monat ohne Heizung, Müllgebühren und andere Betriebskosten 1.200 Euro Kaltmiete bezahlt, kommt pro Jahr auf 14.400 Euro. Könnte er diese Wohnung nun beispielsweise für 288.000 Euro oder weniger erwerben, scheint es ein gutes Geschäft für den Käufer zu sein. Aber Achtung: Liegt der Faktor deutlich unter 20, spricht vieles dafür, dass die Lage wenig begehrt ist. Der Käufer wird dann im Fall eines späteren Verkaufs kaum von Wertsteigerungen profitieren können oder es wird schwierig, überhaupt einen Käufer zu finden.

In großen Städten und bei begehrten Lagen ist auch ein Kauf bis zum Faktor 25 noch vertretbar, da Sie mit einer höheren Wertbeständigkeit Ihrer Immobilie oder sogar Wertzuwächsen rechnen können und es im Falle eines Verkaufs aller Wahrscheinlichkeit nach leichter einen Käufer geben wird.

Natürlich liefert die Berechnung nur einen groben Richtwert. Sie ist aber deshalb interessant, weil durch sie der Wunschpreis des Verkäufers besser einschätzbar ist. Sie hilft Ihnen daher, Ihre Verhandlungsziele festzulegen.

Planen Sie den Erwerb einer Immobilie zur Vermietung, ist die Faustformel eine andere: Legt man die Bruttorendite des Objektes zugrunde, multipliziert man die Jahresbruttomieteinnahmen mit 100 und teilt diesen Wert durch den Kaufpreis. Beispiel: Die Immobilie kann für 200.000 Euro erworben werden. Die Mieteinnahmen belaufen sich pro Monat auf 800 Euro brutto.

9.600 Euro Jahresbruttomieteinnahme * 100 : 200.000 Euro Kaufpreis = 4,8 Prozent  

4 bis 5 Prozent gelten allgemein als Zielwert für Immobilieninvestitionen zur Fremdnutzung, wobei in Ballungsgebieten (z. B. München) die Bruttorendite oftmals unter 2 bis 3 Prozent liegt.

Steigende Mieten versus höhere Zinsen

Ob Sie die Investition in eine Immobilie tätigen sollten, hängt nicht nur vom Kaufpreis, sondern auch von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Niemand kann die langfristige Entwicklung der Mieten und Zinsen vorhersehen. Wenn Kaufpreise weiter steigen und Zinsen niedrig bleiben, sind Käufer im Vorteil. Denn dann haben Sie Wertzuwächse zu verzeichnen und Ihre monatliche Rate bleibt weiterhin gering. Steigen dagegen die Zinsen, müssen Sie nach Auslauf der Zinsbindungsfrist bei Ihrer Finanzierung ggf. eine wesentlich höhere Belastung tragen als heute. Im schlimmsten Fall existiert dann eine gedämpfte Nachfrage am Immobilienmarkt. Sollten Sie aufgrund der gestiegenen Belastung verkaufen müssen, droht ein Wertverlust der Immobilie. Bei jedem Objekterwerb sollten Sie sich daher gut überlegen, ob Sie die Ratenbelastung auch langfristig und in einem erhöhten Zinsumfeld tragen können. Berechnungsbeispiele von Banken können Ihnen bei der Entscheidung helfen.

Selbstnutzer sind im Vorteil

Entscheidend ist natürlich auch, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder als Renditeobjekt dient. Selbstnutzer sind – solange sie in der Immobilie bleiben – weniger anfällig für Wertschwankungen.

Wer seine Immobilie dagegen vermietet, achtet eher auf den Gewinn. Daher sollten Sie unbedingt beim Erwerb auf einen angemessenen Kaufpreis achten. Denn: Haben Sie die Immobilie zu einem zu hohen Preis eingekauft, lässt sich dies oft nicht mehr durch die Mieteinnahmen ausgleichen. Noch prekärer wird die Situation bei steigender Zinslast durch verändertes Zinsgefüge. Die Konsequenz: Je mehr Sie für die fremdgenutzte Immobilie gezahlt haben, desto eher sinken die Renditeaussichten gegen null oder gar ins Minus. Dann bleibt oft nur noch die Veräußerung zu einem Preis, der womöglich unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.

Nebenkosten beachten!

Unbedingt zu beachten sind die beim Kauf anfallenden Nebenkosten. Dazu zählen die Maklercourtage, die bis zu 7 Prozent des Kaufpreises betragen kann, die Grunderwerbssteuer mit Spannen von 3,5 bis 6,5 Prozent sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintrag in Höhe von rund 2 Prozent des Kaufpreises.

Nichtsdestotrotz gilt: Wer intensiv sucht und ggf. auch seinen Radius erweitert – sofern dies mit den privaten oder unternehmerischen Zielen vereinbar ist –, kann auch heute noch eine attraktive Immobilie ergattern. Wichtig dabei ist, ausreichend finanziellen Spielraum zu besitzen, um sich die Wunschimmobilie dauerhaft leisten zu können. Umso besser, wenn Sie dann auch noch eine gute Portion Eigenkapital einbringen können. Das senkt die monatliche Belastung und spart obendrein Zinsen.

Und noch ein Tipp: Sollten Sie eine Wunschimmobilie außerhalb der großen Metropolen kaufen wollen, informieren Sie sich vorher unbedingt über geplante städtebauliche Maßnahmen. Steht in absehbarer Zeit eine Verbesserung der Infrastruktur an, etwa bei der Verkehrsanbindung an die nächste Stadt oder bei der Versorgung mit Breitbandanschlüssen ins Internet? Dann bietet ein früher Kauf die Chance auf einen noch erschwinglichen Preis, egal ob selbst, fremd oder geschäftlich genutzt – gut für jeden Investor.


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