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WACHSEN

Mieten oder kaufen?

Wann sich die eigene Gewerbeimmobilie lohnt

Lesedauer: 5 Minuten | Erstellungsdatum: 20.04.2018

Die eigene Business Base, das eigene Café, die eigene Praxis. Klingt gut. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Gewerbeimmobilie, für wen ist mieten die bessere Option, und was ist in beiden Fällen zu beachten?

Wer gerade eine Firma gründet oder beispielsweise eine Arztpraxis eröffnet, muss jeden Tag Entscheidungen treffen. Dazu gehört auch die Wahl von Lage und Größe des zukünftigen Unternehmenssitzes. Viele bevorzugen zunächst ein Mietobjekt statt eigener Gewerbeimmobilie, und dafür gibt es gute Gründe. Schließlich muss sich erst noch zeigen, ob und wie der eigene Laden läuft. Außerdem sind Rücklagen zu bilden, und zusätzliche Liquiditätsreserven für Zahlungsausfälle oder ungeplante Investitionen sollten auch vorhanden sein.

Ein paar Jahre später kann die Situation schon ganz anders aussehen. Etablierte Unternehmer mit stabilen Einkünften suchen oft nach größeren oder schöneren Räumlichkeiten. Für sie stellt sich die Frage, ob sich der Kauf einer Gewerbeimmobilie lohnen kann oder ob ein Mietobjekt möglicherweise immer noch die bessere Wahl darstellt. Worauf kommt es also an?

Bleib ich hier oder geh ich fort?

Zunächst ist der Standort entscheidend. Ist das Unternehmen am richtigen Platz, oder wäre ein Standortwechsel von Vorteil? Die Antwort ist stark von der jeweiligen Branche und der individuellen Geschäftslage abhängig. Für Einzelhändler wird es bei einem Kaufobjekt in Randlage mit den Umsätzen schwieriger als bei einem, das viel Laufkundschaft hat. Wesentlich standortunabhängiger sind das produzierende Gewerbe oder der Versandhandel. Notare, Steuerberater und Ärzte müssen auf eine gute Verkehrsanbindung achten, wobei die Entscheidung für eine Praxisimmobilie natürlich auch vom lokalen Versorgungsgrad und dem Gesamtkundenpotenzial abhängt. 

Grundsätzlich ist zu klären, ob behördliche Genehmigungen für den Betrieb des Unternehmens erforderlich sind. Sinnvoll ist auch ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt, um festzustellen, ob in absehbarer Zeit Baumaßnahmen im direkten Umfeld geplant sind. Denn die könnten das Geschäft über einen längeren Zeitraum beeinträchtigen.

Im ersten Schritt ist es also gar nicht entscheidend, ob ein passendes Objekt gemietet oder gekauft werden soll. Viel wichtiger ist, dass die Lage passt. Ist die Lage erst einmal ausgewählt, ist zu prüfen, ob es ein passendes Kaufangebot gibt. Die Ausstattung, passend zum Geschäftsmodell, und das Preisgefüge gegenüber der derzeitigen Mietbelastung sind weitere wichtige Faktoren.

Miete gut, alles gut?

Im Vergleich zum Kauf einer Gewerbeimmobilie ist mieten risikoärmer und flexibler. Dazu sind erst mal eine Kaution und monatliche Mietkosten einzukalkulieren. Spätestens beim Mietvertrag wird es dann komplizierter.

Für privaten Wohnraum sind viele Regelungen und Klauseln zum Schutz des Mieters gesetzlich vorgeschrieben. Bei Gewerbeimmobilien hingegen gilt Vertragsfreiheit. Dadurch werden nahezu alle Vertragsklauseln zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt. Themen wie Miethöhe, Laufzeit, Anfangsinvestitionen für Umbauten oder die Kostenübernahme für den Rückbau von räumlichen Veränderungen zum Vertragsende müssen individuell geregelt sein und sind für beide Parteien bindend. Vor jedem Neuabschluss eines Mietvertrages für ein Gewerbeobjekt ist es also ratsam, einen Experten hinzuzuziehen, der die einzelnen Klauseln in Ihrem Sinne prüft und Verbesserungsvorschläge machen kann.

Mietvertrag: Fix unterschreiben?

Einige Dinge sollten vor Vertragsunterzeichnung besonders beachtet werden: 

Prüfen Sie auf jeden Fall, ob das Objekt den gesetzlichen Vorschriften für die beabsichtigte Nutzung entspricht. Zum Beispiel, ob für den Lebensmittelhandel vorgeschriebene Fliesen vorhanden sind und, falls nicht, wer die erforderlichen Baumaßnahmen übernimmt.

Vermeiden Sie möglichst Mietstaffelvereinbarungen. Indexmieten orientieren sich im Vergleich dazu an der allgemeinen Inflation und bleiben weitgehend stabil.  

Ganz wichtig ist auch die Laufzeit. Einen befristeten Vertrag können Sie nicht einfach so kündigen. Das bringt Nachteile, z. B. bei Gewinneinbrüchen oder einer Erkrankung, die die weitere Geschäftsausübung nicht zulässt. Keinesfalls sollte die Laufzeit eines solchen Vertrags daher länger als drei bis fünf Jahre betragen. Vorteilhaft für Sie ist die Vereinbarung einer einseitigen Verlängerungsoption, die Sie dann ohne Zustimmung des Vermieters ausüben können. Seltener, aber besser ist ein unbefristeter Mietvertrag. Denn hier gibt es die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende. Ob befristet oder unbefristet: Ratsam ist es, ein Sonderkündigungsrecht auszuhandeln sowie die Möglichkeit, selbst für Nach- oder Zwischenmieter sorgen zu dürfen. So kommen Sie, falls nötig, schneller aus dem Vertrag heraus.

Erst mieten, dann kaufen?

Wer bereits früh mit dem Gedanken an einen späteren Immobilienkauf spielt, kann mit einem Joker die richtigen Weichen schon bei Abschluss des Mietvertrags stellen. Und zwar dann, wenn der Vermieter bereit ist, im Mietvertrag eine Kaufoption zu verankern. Kommt selten vor, ist aber möglich! So können Sie die Standortqualität aus eigener Erfahrung heraus beurteilen. Zudem lässt sich nach einigen Jahren besser abschätzen, ob Räumlichkeiten und Ausstattung auch langfristig dem eigenen Bedarf entsprechen. Die Kaufoption muss von vornherein notariell beurkundet werden. Dann kann nach Ablauf der vereinbarten Frist frei entschieden werden, diese zu nutzen oder weiterhin Mieter zu bleiben.

Sind Eigentümer besser dran?

Für gestandene Unternehmen mit konstanter Nachfrage und stabilem Kundenstamm kann ein Kauf auf lange Sicht die bessere Entscheidung sein. Immerhin landen bei einer angenommenen Monatsmiete von 1.600 Euro innerhalb von zehn Jahren ganze 192.000 Euro auf dem Konto des Vermieters. Als Gewerbetreibender, Arzt oder Dienstleister könnte man im gleichen Zeitraum mit der eigenen Immobilie bereits einen guten Grundstein zum Vermögensaufbau legen. Zudem zählt die selbst genutzte Gewerbeimmobilie zum Anlagevermögen. Gegebenenfalls haben Sie daraus steuerliche Vorteile, die Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater erörtern sollten. 

Steigende Mietpreise? Die können Ihnen als Eigentümer egal sein. Zudem ist gerade für Selbstständige nicht zu unterschätzen, dass eine eigene Gewerbeimmobilie gegenüber Banken und Investoren als Sicherheit gilt. Das erleichtert die Aufnahme von Krediten, wenn ein Liquiditätsengpass entsteht oder Kapital für Investitionen benötigt wird.

Da gibt’s doch bestimmt ein Risiko! Oder?

Jeder, der den Schritt zum Kauf oder Bau einer eigenen Gewerbeimmobilie machen will, braucht unternehmerischen Mut und Vertrauen in die positive Unternehmensentwicklung. Ein oder zwei gute Geschäftsjahre reichen in der Regel kaum aus, um die Entscheidung für einen Eigentumserwerb zu rechtfertigen. Zu hoch sind Kosten und Aufwand, solange das Unternehmen noch auf wackeligen Beinen steht. Die Liquidität bleibt damit auf Jahre eingeschränkt. 

Außerdem sind grundsätzlich Unternehmen im Vorteil, die wenig anfällig für Konjunkturschwankungen sind und ein solides Finanzpolster haben. Wer Kunden hat, die bei einem wirtschaftlichen Abschwung auf Restaurantbesuche verzichten oder sich keine Produkte aus dem gehobenen oder Luxussegment mehr gönnen, für den ist und bleibt Miete die bessere Wahl. Schließlich müssen Kredite auch in mageren Zeiten bedient werden. 

Hinzu kommt: Mit dem Kauf einer Immobilie sind Sie dauerhaft an einen Standort gebunden. Das macht Sie weniger flexibel für Veränderungen. Auch sind An- und Umbaumaßnahmen bei florierendem Geschäft nicht so einfach und so schnell umzusetzen, wie es vielleicht erforderlich wäre. Das kann sich bremsend auf die Unternehmensprofitabilität auswirken – gerade bei noch wachsenden Unternehmen. Ein weiteres Risiko sind hohe finanzielle Einbußen, wenn die Immobilie – aus unterschiedlichsten Gründen – vorzeitig verkauft werden muss. Neben Wertverlusten droht dann die Zahlung von Vorfälligkeitszinsen oder Steuernachforderungen.

Wie ist das eigene Unternehmen aufgestellt?

Ob nun mieten oder kaufen die bessere Wahl ist, muss jeder Unternehmer für sich selbst entscheiden. Ist das erforderliche Eigenkapital vorhanden? Und steht die richtige Immobilie am idealen Standort zum Verkauf? Ist die Kreditlast dauerhaft tragbar, auch wenn die Zinsen nicht immer niedrig bleiben? Bei einem eindeutigen Ja kann das Investment in Eigentum sinnvoll sein. Statt teurer Mieten leisten Sie einen Beitrag in die Unternehmenszukunft und damit auch für den Vermögensaufbau und die eigene Altersvorsorge.

Als Mieter hingegen sind Sie mit einem ausgeklügelten Vertrag flexibler bei der Standortwahl und können dadurch besser auf veränderte Marktbedingungen eingehen. Was bleibt, ist die Abhängigkeit vom Vermieter. Und neben den Mietzahlungen ist der Vermögensaufbau für Ihren Ruhestand nicht aus den Augen zu verlieren.

Letztlich gilt in beiden Fällen: Informieren Sie sich genau, welche Option für Sie den größten Erfolg verspricht und am besten zu Ihrer persönlichen und geschäftlichen Situation passt. Ziehen Sie möglichst immer Experten zurate – sie stehen Ihnen bei der Entscheidungsfindung zur Seite!


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